집 살 때 필요한 자기자금 모으는 법
집을 사기 위해 모아야 할 금액은 자기자금 하나가 아니다. 취득 관련 세금과 수수료, 중개보수, 이사와 입주 비용, 그리고 입주 직후를 버틸 여유 자금까지 합친 금액이 목표다. 이 합계를 구입 예정 시점까지의 개월 수로 나누면 매달 넣을 금액이 나온다. 매달 금액이 감당 범위를 넘으면 목표를 바꾸는 게 아니라 시점을 미루는 게 정상적인 조정이다.
숫자는 하나가 아니라 셋이다
첫째, 자기자금이다. 구입 금액에서 대출로 충당할 부분을 뺀 현금이고, 그 비율은 조건에 따라 다르므로 직접 확인한 숫자를 쓴다. 둘째, 취득 관련 비용이다. 취득에 따르는 세금과 수수료, 중개보수, 등기 관련 비용이 여기 들어간다. 세율이나 금액은 지역과 조건에 따라 달라지므로 이 페이지에서 숫자를 제시하지 않고, 본인이 확인한 금액을 넣는다. 셋째, 입주 비용과 여유 자금이다. 이사비, 입주 청소, 필요한 가전과 가구, 첫 달 관리비, 그리고 예상 못 한 수리에 쓸 여유가 여기 해당한다. 세 숫자의 합이 목표다. 그리고 세 숫자를 각각 적어두는 데는 이유가 있다. 나중에 조건이 바뀌면 어느 숫자가 달라졌는지 바로 알 수 있기 때문이다. 하나의 큰 숫자로 뭉뚱그려두면 상황이 바뀔 때마다 처음부터 다시 계산하게 되고, 그러면 계산 자체를 안 하게 된다.
합계를 개월 수로 나눈다
목표 합계가 5000만원이고 48개월이 남았다면 월 약 105만원, 60개월이면 월 약 84만원, 36개월이면 월 약 139만원이다. 8000만원을 60개월에 모으면 월 약 134만원이다. 이 계산의 목적은 목표를 크게 보이게 하는 게 아니라, 지금의 매달 여유와 비교할 수 있게 만드는 것이다. 실수령에서 고정비와 생활비를 뺀 금액이 이 숫자보다 작다면 계산이 성립하지 않는다. 그때 조정할 변수는 세 가지다. 시점을 미루거나, 목표 금액 자체를 낮추거나, 고정비 구조를 바꿔서 매달 여유를 키우는 것이다. 그리고 이 나눗셈에는 지금 살고 있는 집의 계약 시점도 넣어야 한다. 계약이 끝나는 시기와 구입 시점이 맞지 않으면 그 사이의 주거 비용이 추가로 필요하다. 이 부분을 계산에 넣지 않으면 목표를 다 채우고도 실제로는 몇 달치가 비는 상황이 생긴다.
숫자가 맞지 않을 때
매달 금액이 감당 범위를 넘는데도 시점을 그대로 두는 계획은 대개 1년 안에 무너진다. 무너지는 방식은 조용하다. 몇 달 미달하다가 목표 봉투에서 다른 지출을 내기 시작하고, 어느 순간 그 봉투에 얼마가 있는지 신경 쓰지 않게 된다. 그래서 숫자가 안 맞으면 지금 조정한다. 시점을 2년 미루면 매달 금액이 크게 내려가고, 목표 금액을 낮추면 선택지가 달라진다. 어느 쪽도 실패가 아니다. 진짜 실패는 종이 위에서 안 되는 계획을 그대로 들고 몇 년을 보낸 뒤에야 알게 되는 것이다. 그리고 조정할 때는 세 변수 중 하나만 건드린다. 시점과 목표 금액과 매달 금액을 동시에 바꾸면 무엇이 효과를 냈는지 알 수 없고, 다음에 또 조정할 때 판단할 근거가 없다. 하나를 바꾸고 두세 달 지켜본 뒤에 필요하면 다시 조정한다.
금액과 날짜를 정했으면 움직이지 않는다
이 목표의 특징은 기간이 길다는 것이고, 긴 목표는 목표 자체가 자주 흔들린다. 시장 이야기를 들을 때마다 목표 금액을 올렸다 내렸다 하면 매달 넣는 금액도 흔들리고, 결국 진행률을 확인하지 않게 된다. 그래서 정하는 시점에 두 가지를 고정한다. 목표 금액과 도착 날짜다. 그리고 1년에 한 번만 다시 계산한다. 그 사이에 바뀐 게 있으면 그때 반영하면 된다. 매달 넣는 금액은 그대로 유지한다. 이 목표에서 결과를 만드는 건 판단의 정확도가 아니라 몇 년 동안 같은 금액이 계속 들어갔다는 사실이다. 그리고 1년에 한 번 다시 계산할 때는 세 숫자를 각각 확인한다. 조건이 바뀌었을 수 있고, 그동안 물가가 움직여 입주 비용 항목이 달라졌을 수도 있다. 목표 금액이 올라가도 매달 금액을 급하게 올리지 않는다. 도착 날짜를 다시 계산해서 적어두는 것으로 충분하다.
이 페이지가 말하지 않는 것
대출 한도, 금리, 자격 요건, 청약 제도, 세율, 지역별 시세는 다루지 않는다. 조건에 따라 다르고 시점에 따라 바뀌는 항목이라 여기에 숫자를 적어두면 그 자체가 잘못된 계획의 출발점이 된다. 집을 지금 사는 게 좋은지, 전세로 더 있는 게 좋은지도 이 페이지가 답할 문제가 아니다. 다룰 수 있는 건 예산 쪽이다. 본인이 확인한 금액이 정해졌을 때, 그 금액을 매달의 계획으로 바꾸고, 그 돈이 다른 지출에 헐리지 않게 봉투 구조를 어떻게 짜는가. 그리고 이 원칙 때문에 이 페이지의 계산은 오히려 오래 쓸 수 있다. 규정과 시세는 바뀌지만 구조는 바뀌지 않기 때문이다. 세 숫자를 본인 조건으로 채우고 개월 수로 나누는 방식은 몇 년 뒤에도 그대로 작동한다.
봉투 설정
목표 봉투 하나에 세 숫자의 합계와 도착 날짜를 넣는다. 월급날마다 정한 금액을 가장 먼저 옮기고, 목돈이 들어오는 일정은 미리 이 봉투로 지정한다. 적금 만기, 상여금, 환급금이 몇 년짜리 목표에서 기간을 실제로 줄여주는 항목이다. 그리고 비상금 봉투와 비정기 지출 봉투를 따로 유지한다. 이 목표는 기간이 길어서 그동안 명절과 경조사가 수십 번 오고, 몇 번만 이 봉투에서 나가도 도착 날짜가 밀린다. 진행률은 퍼센트로 보고 위젯에 올려둔다. 몇 년짜리 목표는 눈에서 사라지면 그대로 멈춘다. 그리고 두 사람이 함께 모은다면 각자의 월 부담액을 금액으로 명시한다. 몇 년짜리 목표에서 부담액이 흐릿하면 반드시 나중에 갈등이 된다. 진행률을 두 사람이 같은 화면에서 확인할 수 있게 해두면 그 대화가 훨씬 간단해진다.
자주 묻는 질문
집을 사기 전에 얼마나 모아야 하나요?
이 페이지에서 특정 비율이나 금액을 제시하지 않는다. 그건 조건과 지역에 따라 달라지고 시점마다 바뀌기 때문이다. 대신 구조는 같다. 자기자금, 취득 관련 비용, 입주 비용과 여유 자금 세 가지를 각각 본인이 확인한 금액으로 채우고 더한다. 여기서 자주 빠지는 게 세 번째다. 자기자금만 딱 맞춰 모으면 입주하는 달에 현금이 바닥나고, 그 상태로 몇 달을 보내면서 카드 사용이 늘어난다. 세 번째 숫자를 처음부터 목표에 포함시키는 게 핵심이다.
모으는 동안 비상금은 계속 유지해야 하나요?
유지하는 쪽을 권한다. 이 목표는 기간이 길고 그 사이에 예상 밖 지출이 여러 번 온다. 비상금이 없으면 그 지출이 목표 봉투에서 나가거나 카드로 넘어가고, 둘 다 계획을 늦춘다. 흔한 방식은 비상금을 필요한 수준까지 먼저 채운 뒤, 그다음부터 매달 금액의 대부분을 이 목표로 보내는 것이다. 두 봉투는 목적이 다르므로 절대 합치지 않는다.
이 목표와 전세보증금 목표는 어떻게 다른가요?
모으는 방식은 같고 목표 금액의 구성이 다르다. 전세보증금은 계약이 끝나면 돌려받는 돈이 중심이고, 주택 구입은 돌려받지 않는 비용이 상당 부분 포함된다. 취득 관련 세금과 수수료가 대표적이다. 그래서 같은 금액을 모으더라도 무엇을 목표에 넣어야 하는지가 달라진다. 두 목표를 동시에 고민하고 있다면 각각의 목표 금액을 따로 계산해보고, 매달 넣을 수 있는 금액과 비교해서 시점을 정하는 게 순서다.
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