Como juntar a entrada do imóvel, incluindo ITBI e cartório
A sua meta não é a entrada sozinha. É a entrada, mais os custos de aquisição, que incluem ITBI, escritura e registro em cartório e as taxas cobradas pelo banco na avaliação e no contrato, mais uma reserva de mudança e reforma mínima. Some tudo e divida pelos meses até a compra. R$75.000 em 36 meses são cerca de R$2.083 por mês; em 48 meses, cerca de R$1.563; em 60 meses, cerca de R$1.250. Se o valor mensal passa do que sobra, só existem dois movimentos honestos: alongar o prazo ou baixar o imóvel.
São três números, não um
O primeiro número é a entrada, que depende do imóvel e das condições que você conseguir. O segundo são os custos de aquisição, que muita gente descobre tarde demais: ITBI, que é um imposto municipal cujas regras e alíquotas variam de cidade para cidade e devem ser consultadas na prefeitura, escritura e registro em cartório, e as taxas de avaliação e contrato cobradas pelo banco. O terceiro é a reserva de chegada: mudança, o mínimo de móveis e eletrodomésticos, e o conserto que todo imóvel exige antes de virar casa. Some os três, porque quem junta só o primeiro fecha negócio e financia os outros dois no cartão.
A conta, por mês e por entrada de dinheiro
Suponha uma meta total de R$75.000 somando as três partes. Em trinta e seis meses, são cerca de R$2.083 por mês, ou cerca de R$1.042 em cada uma das duas entradas de dinheiro do mês. Em quarenta e oito meses, cerca de R$1.563 por mês. Em sessenta meses, cerca de R$1.250 por mês. Faça essa conta com os seus próprios números antes de qualquer visita a imóvel, porque ela costuma mudar a conversa: prazos de três a cinco anos são normais para essa meta, e descobrir isso no começo evita anos de frustração comparando o próprio ritmo com promessas de internet.
Quando o número não cabe
Se o valor mensal calculado é maior do que o que sobra depois de todas as contas fixas e das parcelas já contratadas, existem exatamente dois movimentos honestos. Alongar o prazo, o que reduz o valor mensal e adia a compra. Ou baixar o alvo, o que significa outro imóvel, outro bairro ou outro tamanho. O terceiro movimento, que é o mais comum e o pior, é manter o número no papel e não cumprir, o que produz três anos de sensação de fracasso sem nenhum imóvel no fim. Escolha um dos dois primeiros conscientemente e escreva a decisão, para não reabrir a discussão toda vez que você vir um anúncio.
Escolha um número e uma data, e pare de mexer
Metas longas morrem de alvo móvel. O imóvel de R$300.000 vira o de R$380.000 depois de duas visitas, a entrada sobe junto, e o prazo real aumenta sem que ninguém tenha decidido isso. Defina valor e data uma vez, escreva os dois, e marque uma revisão a cada seis meses em vez de reavaliar toda semana. Nessa revisão você atualiza pelos fatos, como uma mudança de renda ou de preço na região que você escolheu, e não pelo entusiasmo do último anúncio. Um alvo estável é o que permite medir progresso; um alvo móvel garante que você esteja sempre atrasado, mesmo guardando bem.
O que não vamos dizer nesta página
Não dizemos se você deve comprar ou continuar alugando, nem qual financiamento, consórcio ou instituição escolher, nem quanto de entrada é o certo, porque isso são recomendações de produto financeiro que dependem de propostas concretas e da sua situação. Também não citamos percentuais de ITBI nem custos de cartório, porque variam por município e por faixa de valor: consulte a prefeitura da sua cidade e a tabela do cartório da região. Algumas pessoas usam saldo de FGTS na compra, e as regras disso não são nossas nem estáveis, então confira na fonte oficial e conte apenas com o que você confirmar por escrito.
A montagem dos envelopes
Um envelope Entrada, com o valor da entrada e a data. Um envelope Custos da Compra, com ITBI, cartório e taxas de contrato, alimentado em paralelo e não depois. Um envelope Chegada, com mudança, móveis mínimos e conserto inicial. Separar em três impede o erro clássico de olhar o saldo total, achar que dá, e descobrir na assinatura que faltam os custos. No Envelope Budget cada um tem meta e data próprias, e o quadro de metas ajuda a manter uma meta de cinco anos viva, porque nesse prazo o número sozinho não segura ninguém.
Dúvidas comuns
Quanto preciso ter guardado antes de comprar um imóvel?
Mais do que a entrada, sempre. Além dela, você precisa dos custos de aquisição, que incluem ITBI, escritura e registro em cartório e as taxas do banco, e de uma reserva para mudança e para o mínimo de móveis e conserto. Precisa também manter a sua reserva de emergência intacta, porque comprar imóvel com a reserva zerada é entrar na fase mais cara da vida financeira sem nenhuma folga. Os valores exatos dependem da sua cidade e do imóvel, então consulte a prefeitura e o cartório da região e monte a soma com números seus.
Quanto tempo leva para juntar a entrada?
Divida a meta total pelo que você consegue guardar por mês, com honestidade sobre o valor mensal que sobrevive a todos os meses do ano. Uma meta de R$75.000 a R$1.250 por mês leva sessenta meses; a R$2.083, trinta e seis. Três a cinco anos é o intervalo comum, e não é sinal de erro. Duas coisas encurtam de verdade: destinar antes o dinheiro previsível que entra fora do salário, como décimo terceiro e PLR, e reduzir uma conta fixa grande durante o período, o que aumenta o valor mensal todo mês sem exigir vigilância.
Paro de encher a reserva de emergência enquanto junto a entrada?
Não é uma boa troca. A reserva de emergência é o que impede que um imprevisto durante esses anos seja pago com a própria entrada, que é o modo mais comum de a meta voltar meses para trás. O arranjo que costuma funcionar é completar a reserva até um marco definido, como três meses de custo essencial, e a partir dali dividir o valor mensal entre a reserva e a entrada. E depois da compra a reserva importa ainda mais, porque um imóvel próprio traz custos que antes eram do proprietário.
Qual a diferença entre esta página e um orçamento de compra de imóvel?
Esta página trata só de acumular o valor necessário antes da compra: quanto, em quanto tempo e em quais envelopes. Um orçamento de compra trataria do depois, ou seja, de como a parcela, o condomínio, o IPTU, o seguro e a manutenção cabem no seu mês a partir da mudança. As duas coisas se conectam num ponto prático: se a soma dessas contas mensais não couber no seu orçamento, juntar a entrada mais rápido não resolve nada, e é melhor descobrir isso agora.
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