住宅の頭金を貯める
住宅の購入で用意すべきお金は三種類あります。頭金、購入時にかかる諸費用、そして購入後に続く費用です。諸費用は頭金とは別に現金で必要になることが多く、購入後にはマンションなら管理費と修繕積立金が毎月、そして固定資産税が翌年から届きます。金額はすべて、販売資料と見積もりと納税通知書に書かれた自分の数字を使ってください。
三つに分けて数える
住宅の資金計画がずれるのは、頭金だけを見ているときです。実際には三つの塊があります。ひとつめが頭金。ふたつめが購入時の諸費用で、登記、仲介、保険、税、住宅ローンにかかる費用などがここに入り、物件や契約によって内訳が変わります。みっつめが購入後の費用で、マンションなら管理費と修繕積立金が毎月、戸建てなら将来の修繕のための積立が自前で必要になり、どちらにも固定資産税と都市計画税が来ます。三つを一つの数字にまとめると、どこが足りないのか分からなくなります。最初から三つの袋として立ててください。
頭金の額は、月々の返済から逆算する
頭金にいくら入れるべきかという一般的な正解はありません。決め方は、残りを借りた場合の月々の返済額が家計に収まるかどうかから逆算することです。ここで注意すべきなのは、返済額だけを見てはいけないという点です。マンションなら管理費と修繕積立金が毎月これに乗り、駐車場代が別に要ることもあります。固定資産税も毎年来ます。だから比べるべきなのは、今の家賃と返済額ではなく、今の住居費の合計と、返済額に管理費と修繕積立金と税の月割りを足した額です。金利や借入の条件は金融機関が決めるものなので、提示された条件の数字を使ってください。
修繕積立金は、最初から積立として設計されている
マンションの修繕積立金は、将来の大規模修繕のために毎月集められるお金です。つまり、この国の住宅制度そのものが、大きくて先にある支払いを毎月に割って先に集めるという方法を採用しています。家計の側でやっている特別費の積立と、考え方は同じです。ここで知っておくべきなのは、修繕積立金は将来的に見直されることがあり、長期修繕計画に基づいて金額が変わり得るということです。購入前に、その物件の長期修繕計画と修繕積立金の推移について、管理組合や販売資料でどう説明されているかを確認してください。金額は物件ごとに違うので、一般的な数字を当てにしないでください。
翌年に届くもの
購入した年ではなく、その後に届き始めるものがあります。固定資産税と都市計画税です。納税通知書が届き、そこに金額と納期が書かれています。税額の決まり方や金額についてはこちらでは触れません。家計としてやることはひとつで、届いた通知書の年額を12で割って、毎月その額を特別費の積立に入れておくことです。届いてから用意するのではなく、届く前から積んでおく。これができていないと、購入の翌年に大きな支払いが一度に来て、住宅ローンの返済と重なります。火災保険を数年分まとめて払っている場合は、次の更新の年も同じように積んでおきます。
袋のほうをどう設定するか
購入前は、頭金の袋と諸費用の袋を分けて立てます。金額の性質が違い、諸費用は現金で用意する必要が出やすいからです。購入後は、この二つを閉じて、住宅の特別費の積立に切り替えます。中身は、固定資産税と都市計画税、火災保険の更新、戸建てなら将来の修繕です。Envelope Budget では袋ごとに目標額と期限を持てるので、購入前の二つと購入後の一つを、それぞれの達成率で見られます。購入は家計の形が変わる出来事なので、袋の構成も同じ日に組み替えてください。
よくある質問
頭金はいくら入れるべきですか
一般的な割合ではなく、月々の支払いが家計に収まるかどうかで決めてください。比べるのは、今の住居費の合計と、返済額に管理費と修繕積立金と税の月割りを足した額です。頭金を多く入れれば月々は軽くなりますが、生活防衛費を空にしてまで入れると、入居後の出費で借入が増える可能性があります。金利や借入条件は金融機関が決めるものなので、提示された条件で計算した数字を家計に置いてみるのが唯一の確かめ方です。
諸費用はいくら見ておけばいいですか
物件と契約によって内訳が変わるので、一般的な金額を当てはめないでください。不動産会社と金融機関から、購入にかかる費用の内訳を書面で出してもらい、その合計を使います。登記、仲介、保険、税、ローンにかかる費用などが並びます。頭金とは別に、現金で用意する必要がある項目が含まれることが多いので、頭金の袋と諸費用の袋は分けて持つのが安全です。書面が出るまでは、目標額を確定させないほうがいいです。
購入後、毎月いくら積み立てておけばいいですか
固定資産税と都市計画税の年額、火災保険の更新にかかる額、戸建てなら将来の修繕の見込みを合計し、12で割った額です。税額は納税通知書に書かれた自分の数字を使ってください。マンションの管理費と修繕積立金は毎月引き落とされるので、これは積立ではなく固定費として扱います。混ぜないでください。毎月出ていくものと、年に一度出ていくものを同じ袋に入れると、どちらが足りないのか分からなくなります。
この家計をスマホで回す
Envelope Budget は、この袋をそのままポケットに入れます。すべての金額を割り当て、使ったその場で記録して、実際にいくら残っているかを見ます。
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