So sparst du Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie
Dein Zielbetrag ist nicht das Eigenkapital allein. Er ist Eigenkapital plus Kaufnebenkosten plus eine Einzugsreserve, geteilt durch die Monate bis zum Kauf. Angenommen, die Summe liegt bei 40.000 Euro: über sechsunddreißig Monate sind das rund 1.111 Euro im Monat, über achtundvierzig rund 833 Euro, über sechzig rund 667 Euro. Wenn der Monatsbetrag nicht zu deinem tatsächlichen Spielraum passt, gibt es zwei ehrliche Züge: längerer Zeitraum oder kleinerer Kaufpreis.
Drei Zahlen, nicht eine
Die erste Zahl ist das Eigenkapital, also der Anteil des Kaufpreises, den du selbst mitbringst. Wie hoch er sein muss oder sinnvollerweise sein sollte, entscheidet nicht diese Seite, sondern das konkrete Finanzierungsangebot deiner Bank — frag es früh an, denn ohne diese Zahl ist jeder Sparplan geraten. Die zweite Zahl sind die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, in vielen Fällen eine Maklerprovision. Sie werden in aller Regel nicht mitfinanziert und müssen daher aus eigenem Geld kommen. Die dritte Zahl ist die Einzugsreserve für Umzug, Küche, notwendige Anschaffungen und die ersten Reparaturen. Erst die Summe dieser drei ist dein Ziel.
Die Rechnung pro Monat
Angenommen, deine drei Zahlen ergeben zusammen 40.000 Euro. Über sechsunddreißig Monate sind das rund 1.111 Euro im Monat. Über achtundvierzig Monate rund 833 Euro. Über sechzig Monate rund 667 Euro. Nimm deine eigene Summe und deinen eigenen Zeitraum, teile, und stell das Ergebnis neben das, was nach Fixkosten und Rücklagen tatsächlich übrig bleibt. Diese Gegenüberstellung ist unbequem und ersetzt jede Motivationsrede. Sie sagt dir außerdem etwas Zweites: Wenn dir der Sparbetrag heute schon nicht möglich ist, wird die spätere monatliche Belastung aus Rate, Nebenkosten und Rücklagen mit hoher Wahrscheinlichkeit ebenfalls nicht passen.
Wenn die Zahl nicht passt
Dann gibt es genau zwei ehrliche Züge, und beide sind besser als weiterzumachen und zu hoffen. Erstens: der Zeitraum wird länger. Das ist unbeliebt und funktioniert, weil derselbe Zielbetrag über sechzig statt sechsunddreißig Monate einen deutlich kleineren Monatsbetrag verlangt. Zweitens: das Ziel wird kleiner, also ein günstigerer Kaufpreis, eine andere Lage, ein anderes Objekt. Ein dritter Zug wird häufig genommen und ist keiner: weniger Eigenkapital einsetzen und die Differenz finanzieren. Das senkt nicht die Kosten, es verschiebt sie in die monatliche Belastung und in die Laufzeit. Prüf ihn, aber nenn ihn beim Namen.
Setz eine Zahl und ein Datum, dann lass beide stehen
Der häufigste Grund, warum dieses Ziel über Jahre nicht vorankommt, ist nicht der Monatsbetrag, sondern die Beweglichkeit des Ziels. Der Wunschpreis wandert mit dem, was gerade angeboten wird, der Zeitpunkt verschiebt sich mit der Stimmung, und der Umschlag bekommt keinen festen Auftrag. Setz deshalb einmal eine Zahl und ein Datum, schreib beide auf und ändere sie höchstens einmal im Jahr, wenn du ohnehin neu rechnest. Sparen über drei bis fünf Jahre lebt von Langeweile. Was in dieser Zeit hilft, sind Zwischenmarken — jeweils ein Viertel des Zielbetrags mit einem eigenen Datum.
Was wir dir hier nicht sagen
Keine Zinssätze, keine Aussage darüber, ob Kaufen oder Mieten für dich günstiger ist, keine Empfehlung zu Bausparverträgen, Fördermitteln oder Anlageformen. Und keine Steuersätze: Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgelegt und ist eine Steuer, deren Höhe du bei deinem Notar, deiner Bank oder direkt im Bescheid erfährst, nicht auf einer Budgetseite. Was wir liefern, ist die Struktur: drei Zahlen, eine Summe, ein Zeitraum, ein Monatsbetrag, ein benannter Umschlag. Die konkreten Beträge stammen aus deinen eigenen Unterlagen und aus schriftlichen Angeboten — und nur solche gehören in einen Plan dieser Größenordnung.
Der Umschlag-Aufbau
Ein Ziel-Umschlag namens Eigenkapital mit der Gesamtsumme aus den drei Zahlen und einem Datum, plus Zwischenmarken bei jedem Viertel. Der Notgroschen bleibt davon getrennt und wird nicht angerührt, denn ein Kauf, der den Puffer aufbraucht, beginnt mit dem größten vermeidbaren Risiko. Alles Unregelmäßige — Steuererstattung, Weihnachts- und Urlaubsgeld, Boni, Erbschaften — geht vollständig in dieses Ziel, weil es bei Zeiträumen von mehreren Jahren den größten Einzelbeitrag liefert. Envelope Budget zeigt Ziel und Fortschritt je Umschlag, und wer den Plan mehrere Jahre hält, profitiert davon, ihn beiläufig im Widget zu sehen statt ihn zu suchen.
Häufige Fragen
Wie viel sollte ich vor einem Immobilienkauf gespart haben?
Genug für drei Dinge: das Eigenkapital, das dein Kreditgeber im Angebot verlangt, die Kaufnebenkosten, die in der Regel nicht mitfinanziert werden, und eine Reserve für Umzug und Einzug. Eine allgemeine Prozentzahl hilft dabei nicht weiter, weil der entscheidende Wert aus deinem konkreten Angebot kommt und die Nebenkosten je nach Bundesland und Objekt unterschiedlich ausfallen. Hol dir beide Zahlen schriftlich, bevor du den Sparplan festlegst — sonst planst du gegen eine Schätzung.
Wie lange dauert es, Eigenkapital anzusparen?
Zielsumme geteilt durch den Betrag, den du monatlich sicher aufbringst. Bei 40.000 Euro und rund 833 Euro im Monat sind das etwa vier Jahre. Drei Dinge verkürzen den Zeitraum, ohne den Monatsbetrag zu erhöhen: unregelmäßiges Geld vollständig ins Ziel, eine dauerhafte Senkung eines festen Postens, und ein zweites Einkommen im Haushalt. Was ihn verlängert, ist ein Ziel, das mitwächst — deshalb gehört der Zielbetrag einmal im Jahr geprüft und ansonsten in Ruhe gelassen.
Soll ich den Notgroschen pausieren, während ich Eigenkapital anspare?
Nein. Der Notgroschen ist gerade in dieser Phase wichtig, weil ein Zwischenfall sonst direkt das Eigenkapital angreift und dich beim Kauf ausbremst. Und nach dem Kauf steigt der Bedarf eher, weil Reparaturen dann dich treffen und nicht mehr den Vermieter. Die praktikable Reihenfolge lautet: Notgroschen auf ein Niveau bringen, das zu deiner Situation passt, ihn danach halten und den vollen Sparbetrag ins Eigenkapital leiten — aber nie so, dass der Puffer dafür schrumpft.
Was unterscheidet diese Seite von einem Budget nach dem Kauf?
Diese Seite behandelt nur das Ansparen bis zum Kauftag. Was danach kommt, ist eine andere Rechnung: Rate, Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld oder Rücklagen für Instandhaltung, Strom und Heizung im eigenen Objekt. Die meisten unterschätzen genau diesen Teil, weil sie ihn mit der bisherigen Warmmiete vergleichen und die Instandhaltungsrücklage vergessen. Prüf ihn vor der Unterschrift mit denselben Umschlägen, die du heute führst, und nimm dafür die konkreten Zahlen des Objekts.
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