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Wie viel sollte ich im Monat für Wohneigentum ausgeben?
Die Bank prüft, ob du die Rate bedienen kannst. Das ist ihr Risikotest, nicht deine Komfortgrenze. Budgetiere stattdessen die vollen Wohnkosten: die Rate aus Zins und Tilgung, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld, dazu Strom und Heizung und eine Instandhaltungsrücklage. Als Planungsband bleibt diese Summe unter etwa 30 Prozent vom Netto. Und zwei Beträge kommen gar nicht monatlich: die Kaufnebenkosten vor dem Einzug und die Anschlussfinanzierung nach dem Ende der Zinsbindung. Beide gehören auf den Plan, bevor du das erste Angebot unterschreibst.
Was die Bank prüft, ist nicht dein Budget
Vor der Zusage erstellt die Bank eine Haushaltsrechnung: Einnahmen gegen Pauschalen für Lebenshaltung, bestehende Kredite und die geplante Rate. Das Ergebnis beantwortet die Frage, ob sie dir das Geld geben will, und nicht die Frage, ob du danach noch ein Leben hast. Pauschalen kennen deine Kita-Gebühr nicht, dein zweites Auto nicht und die Klassenfahrt nicht. Genau deshalb fühlen sich frisch finanzierte Haushalte oft überrascht knapp an, obwohl formal alles geprüft wurde. Nimm die Zusage als Obergrenze und rechne deine eigene darunter. Der Test, der zählt, ist nicht die Rate allein, sondern die Rate plus alles, was Eigentum sonst noch monatlich kostet, gemessen an dem Betrag, der wirklich auf dem Konto landet.
Die Rate ist nicht das, was Wohnen kostet
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die Zinsbindung gleich und besteht aus Zins und Tilgung. Daneben stehen Posten, die im Mietverhältnis unsichtbar waren: die Grundsteuer, die Wohngebäudeversicherung, bei einer Eigentumswohnung das monatliche Hausgeld mit seinem Anteil für die gemeinschaftliche Instandhaltung, dazu Strom, Heizung, Wasser und Abfall, die du jetzt selbst beauftragst. Beim Haus kommen Schornsteinfeger und Heizungswartung dazu. Addiere all das, bevor du eine Rate für machbar hältst. Die konkreten Beträge stehen nicht auf dieser Seite, sondern in deinem Grundsteuerbescheid, deiner Police und der Hausgeldabrechnung der Verwaltung. Trag sie zusammen, dann hast du zum ersten Mal die echte Zahl statt der Rate aus dem Finanzierungsangebot.
Die Kaufnebenkosten kommen vor der ersten Rate
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und, falls beauftragt, die Maklerprovision fallen beim Kauf an und werden in aller Regel aus Eigenkapital bezahlt, nicht aus dem Darlehen. Die Höhe hängt vom Bundesland und vom Vertrag ab, und die maßgeblichen Zahlen stehen in deinem Kaufvertragsentwurf und in der Berechnung deiner Bank, nicht in einem Ratgeber. Wichtig fürs Budget ist die Reihenfolge: Diese Summe verlässt dein Konto in wenigen Wochen komplett, gefolgt von Umzug, Küche, Renovierung und den ersten Handwerkerterminen. Wer das Eigenkapital exakt bis zur letzten Nebenkostenposition plant, zieht ohne Rücklage ein und finanziert die erste kaputte Waschmaschine über den Dispo. Plane den Puffer als eigene Position, nicht als Rest.
Die Zinsbindung endet, die Rate danach ist offen
Ein deutsches Immobiliendarlehen ist meistens nicht bis zur letzten Rate durchfinanziert. Am Ende der Zinsbindung steht eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung brauchst, und deren Konditionen kennt heute niemand. Das ist keine Panikmache, sondern die Struktur des Produkts, und sie hat eine klare Budgetkonsequenz: Je höher der Tilgungssatz, desto kleiner die Restschuld, und desto weniger hängt dein späterer Haushalt an einer Zahl, die du nicht kennst. Was du tun kannst, steht in deinem Vertrag: vereinbarte Sondertilgungen nutzen und sie wie einen festen Umschlag behandeln, statt sie am Jahresende aus dem zu bezahlen, was zufällig übrig ist. Über Zinsen und Produkte entscheidet diese Seite nicht, über die Umschläge schon.
Zwei Umschläge, nicht einer
Eigentum erzeugt zwei völlig verschiedene Geldflüsse, und wer sie in einen Topf wirft, verliert beide aus dem Blick. Der erste Umschlag heißt Miete / Wohnen und enthält die Rate, das Hausgeld und die laufenden Versicherungen: gleichbleibend, am Monatsanfang gefüllt, danach vergessen. Der zweite ist eine Rücklage für alles, was jährlich oder unregelmäßig kommt: Grundsteuer, Schornsteinfeger, Heizungswartung, die nächste Reparatur, irgendwann Dach oder Heizung. Diese Rücklage wird jeden Monat gefüllt und selten angefasst. In Envelope Budget siehst du beide nebeneinander wachsen und schrumpfen, ohne Kontoanbindung, und genau das ist der Punkt: Der Rücklagenstand muss sichtbar sein, sonst fühlt er sich wie freies Geld an.
Häufige Fragen
Rechnet man mit brutto oder netto?
Für dein eigenes Budget immer netto. Banken arbeiten in ihren Unterlagen häufig mit dem Bruttoeinkommen und mit Pauschalen, aber du kannst nur ausgeben, was ausgezahlt wird. Nimm den Auszahlungsbetrag deiner letzten Abrechnungen, bei schwankendem Einkommen den schwächsten der letzten Monate, und rechne die vollen Wohnkosten dagegen. Wenn Urlaubs- oder Weihnachtsgeld dazukommt, ist der laufende Monat niedriger als der Jahresdurchschnitt vermuten lässt. Plane die Rate gegen den laufenden Monat und behandle Einmalzahlungen als Sondertilgung oder Rücklage, nicht als Teil der monatlichen Tragfähigkeit.
Wie viel sollte ich für Instandhaltung zurücklegen?
Kursierende Faustregeln arbeiten mit einem Prozentsatz des Kaufpreises oder einem Betrag pro Quadratmeter und Jahr. Beide sind Vorschläge, keine Messergebnisse, und sie ignorieren das, was deine Kosten tatsächlich treibt: das Alter von Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen. Die bessere Schätzung baust du selbst. Liste die großen Bauteile mit geschätzter Restlebensdauer, hol dir für die zwei dringendsten je zwei schriftliche Angebote, teile die Summe durch die Jahre bis zum Austausch und fülle die Rücklage monatlich mit diesem Betrag. Bei einer Eigentumswohnung siehst du in der Hausgeldabrechnung, was die Gemeinschaft bereits zurücklegt.
Ist Kaufen besser als Mieten, weil man Eigentum aufbaut?
Das ist eine Vermögensfrage, und diese Seite beantwortet nur die Budgetfrage. Fürs Budget zählt: Der Tilgungsanteil der Rate wandert in dein Eigentum, der Zinsanteil, die Grundsteuer, die Versicherung und die Instandhaltung nicht. Vergleiche also nicht Rate gegen Kaltmiete, sondern die vollen Wohnkosten gegen die volle Warmmiete plus Strom. Ob sich der Kauf für dich rechnet, hängt an Faktoren, die wir hier nicht bewerten. Was wir sagen können: Ein Eigentum, dessen laufende Kosten deine Rücklagen dauerhaft leer halten, fühlt sich nicht wie Vermögensaufbau an.
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