Quelle mensualité de crédit immobilier pouvez-vous tenir

Une banque évalue votre dossier avec un taux d'endettement qui rapporte l'ensemble de vos mensualités, assurance emprunteur incluse, à des revenus qu'elle définit. Le seuil retenu et sa méthode appartiennent à l'établissement et à la réglementation : demandez-les, nous ne les citerons pas. Pour votre budget, ce qui compte est le coût de portage complet — mensualité, assurance emprunteur, assurance habitation, taxe foncière, charges de copropriété et provision travaux — et il lui faut deux enveloppes : une pour la mensualité, une pour tout ce qui ne tombe pas tous les mois.

Ce que la banque calcule n'est pas ce qui quitte votre compte

L'accord de prêt répond à une question précise : quel est le risque pour le prêteur. Il repose sur un taux d'endettement qui compare vos mensualités, assurance emprunteur comprise, aux revenus que la banque retient. C'est un filtre de risque, calibré sur des dossiers, pas un plan de vie calibré sur le vôtre. Le seuil appliqué, la façon de compter les revenus et la place laissée au reste à vivre relèvent de l'établissement et du cadre réglementaire du moment : posez la question à votre conseiller plutôt que de vous fier à un chiffre lu quelque part. Votre budget répond à une autre question : ce que vous pouvez porter douze mois de suite sans que les autres enveloppes se vident.

Le coût de portage complet, ligne par ligne

Additionnez : la mensualité de crédit, l'assurance emprunteur si elle est prélevée à part, l'assurance habitation propriétaire, la taxe foncière divisée par douze, les charges de copropriété ramenées au mois si vous êtes en immeuble, l'énergie et l'eau, et une provision pour l'entretien et les travaux. En copropriété, ajoutez la cotisation au fonds de travaux appelée avec les charges. C'est cette somme, et pas la mensualité, qui représente le coût mensuel réel d'être propriétaire. Beaucoup d'acheteurs découvrent l'écart la première année, parce que les trois quarts de ces lignes n'existaient pas quand ils étaient locataires ou étaient incluses dans les charges qu'ils payaient sans les voir.

Refaire le test sur votre net

Divisez le coût de portage complet par votre net mensuel. Le résultat sera nettement plus élevé que le ratio calculé par la banque, pour deux raisons : le dénominateur est plus petit et le numérateur est plus complet. C'est justement ce qui le rend utile. Comme repère de travail issu de la pratique budgétaire, et non d'une mesure faite sur les emprunteurs français, viser autour de 30 % du net sur ce total complet laisse un budget manœuvrable. Au-dessus, tout tient encore, mais l'épargne, les provisions et les loisirs paient la différence. Faites ce calcul avant l'offre de prêt, pas après : c'est le seul moment où le chiffre peut encore changer une décision.

Ce qui se paie à l'achat et n'est pas dans la mensualité

Le passage à la propriété concentre des frais qui n'apparaissent nulle part dans une simulation de mensualité : les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier, éventuellement les honoraires d'agence, le déménagement, et presque toujours des travaux ou de l'équipement dans les premiers mois. Nous ne donnons ici aucun montant ni aucun pourcentage, parce que ces frais dépendent du bien, de son ancienneté et du montage : votre notaire et votre banque vous les chiffreront précisément pour votre dossier. Ce que nous vous recommandons, c'est de les faire chiffrer tôt et de les provisionner séparément de l'apport, parce que confondre les deux est la façon la plus courante d'arriver court à la signature.

Les deux enveloppes dont un propriétaire a besoin

La première est simple : une enveloppe Crédit financée le jour du salaire, au montant exact prélevé, assurance comprise si elle est incluse. La seconde est celle que tout le monde oublie : une provision Propriétaire, alimentée chaque mois, qui reçoit la taxe foncière divisée par douze, les charges de copropriété si elles sont appelées par trimestre, l'assurance habitation annuelle, l'entretien de la chaudière, le ramonage, et une part pour les travaux votés en assemblée générale. Ces dépenses ne sont pas des imprévus : elles ont des dates connues. Elles ne posent problème que parce qu'elles ne tombent pas tous les mois et qu'elles arrivent donc sur un budget qui ne les attendait pas.

L'enveloppe à mettre en place cette semaine

Sortez votre dernier avis de taxe foncière et votre dernier appel de fonds de copropriété. Divisez le premier par douze, ramenez le second au mois, additionnez : vous avez le montant mensuel de votre provision Propriétaire, calculé sur vos propres documents et sans que personne n'invente un pourcentage. Créez l'enveloppe, financez-la le jour de la paie, et n'y touchez que pour ce à quoi elle sert. Dans Envelope Budget, une provision reste visible sur l'écran d'accueil toute l'année, ce qui change la façon dont on vit l'arrivée d'un avis à l'automne : la dépense est désagréable, mais elle est déjà payée.

Questions fréquentes

Le taux d'endettement se calcule-t-il sur le brut ou sur le net ?

Cela dépend de l'établissement et de sa méthode, et c'est exactement pour cela qu'il faut poser la question au lieu de reprendre un chiffre lu en ligne. Ce qui est certain, c'est que ce ratio inclut l'assurance emprunteur et l'ensemble de vos autres mensualités, et qu'il sert à mesurer le risque du prêteur. Pour votre budget, calculez à part, sur le net réellement versé et sur le coût de portage complet. Les deux chiffres ne se comparent pas et ne servent pas à la même décision.

Combien provisionner pour l'entretien et les travaux ?

Construisez-le à partir de votre bien plutôt qu'à partir d'un pourcentage. Listez la toiture, le chauffage, les menuiseries, le chauffe-eau et les gros équipements, notez pour chacun l'âge et le coût de remplacement estimé par un professionnel, et répartissez sur la durée de vie restante. En copropriété, ajoutez ce qui a déjà été voté ou annoncé en assemblée générale. Le chiffre obtenu vient de votre logement, pas d'une règle importée d'un autre marché immobilier, et il est bien plus fiable.

Acheter vaut-il toujours mieux que louer parce qu'on se constitue un patrimoine ?

Ce n'est pas une question à laquelle une page de budget peut répondre à votre place, et méfiez-vous de celles qui prétendent le faire. Ce qu'un budget peut faire, c'est comparer honnêtement les deux flux mensuels : d'un côté le loyer charges comprises et l'assurance ; de l'autre le coût de portage complet, provision travaux incluse, plus les frais d'acquisition amortis sur la durée pendant laquelle vous comptez rester. Beaucoup de comparaisons oublient la seconde moitié de la seconde colonne.

Faites tourner ce budget sur votre téléphone

Envelope Budget met ces enveloppes dans votre poche. Affectez chaque montant, notez les dépenses au fur et à mesure, et voyez ce qui reste vraiment.

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