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Quanto dovrei spendere di mutuo ogni mese?
Quando istruisce la pratica, la banca fissa un suo tetto fra rata e reddito e te lo comunica nel preventivo: quel tetto misura il rischio della banca, non la tua comodità. Il numero che riguarda te è il costo pieno di tenere la casa, cioè rata, spese condominiali ordinarie, la quota annua per le straordinarie, le utenze, l'assicurazione sull'immobile se ce l'hai, le imposte sulla casa che il tuo caso comporta e una riga di manutenzione. Come fascia di pianificazione, tieni quel totale sotto circa il 30% del netto. E servono due buste, non una, perché metà di quei costi non arriva ogni mese.
Quello che ti quota la banca non è quello che esce dal conto
Il preventivo parla di una rata. La casa parla di sei o sette righe. Alla rata vanno aggiunte le spese condominiali ordinarie, la quota che devi mettere da parte per i lavori straordinari che l'assemblea prima o poi delibera, le utenze intestate a te, l'eventuale assicurazione sull'immobile, le imposte sulla casa che il tuo caso comporta e una riga di manutenzione, perché da proprietario la caldaia che si rompe è tua. Nessuna di queste voci compare nel piano di ammortamento, e nessuna smette di esistere perché non è stata scritta lì. La differenza fra la rata e il costo pieno è la ragione per cui molte persone si trovano strette il primo anno pur avendo pagato ogni rata puntualmente.
A cosa serve il tetto che fissa la banca
La banca guarda quanto pesa la rata sul reddito perché deve stimare la probabilità che tu smetta di pagarla, e la soglia che usa dipende da come valuta il rischio, dal tipo di reddito e dalle garanzie: è un parametro suo, non pubblicato come regola universale e non uguale per tutti. Il punto è che risponde a un'altra domanda. La banca vuole sapere se pagherai il mutuo; tu vuoi sapere se pagando il mutuo riuscirai anche a mangiare, a riparare l'auto e a mettere da parte qualcosa. Sono due domande diverse e la seconda ha una soglia più bassa. Prendi la rata che ti hanno approvato come un massimo tecnico, non come un suggerimento.
Rifai il test sul netto, con tutte le righe dentro
Somma rata, spese condominiali ordinarie, un dodicesimo di quanto stimi per le straordinarie, utenze, assicurazione sulla casa, un dodicesimo delle imposte sulla casa che ti riguardano e un dodicesimo della manutenzione. Dividi per il netto mensile. Sotto circa il 30% resta spazio per il resto della vita; sopra il 40% ogni imprevisto della casa diventa un debito, perché non c'è margine da cui prenderlo. Gli importi delle imposte non li stimare a mente: prendili dall'avviso o dal prospetto che ti riguarda, o chiedili a chi segue la tua posizione. Questa pagina ti dice dove mettere la riga nel budget, non quanto vale la riga.
Le due buste che servono davvero a chi ha comprato
La prima busta è la rata, che è fissa, prevedibile e va finanziata il giorno dello stipendio insieme alle altre spese fisse. La seconda è un fondo di accantonamento per la casa, e serve per tutto quello che non arriva ogni mese: il conguaglio condominiale quando i conti vengono approvati, la quota per i lavori straordinari deliberati dall'assemblea, le imposte annuali, la manutenzione della caldaia, l'imbianchino, l'elettrodomestico che muore. Chi tiene una busta sola crede di essere in pari undici mesi l'anno e scopre di non esserlo al dodicesimo. Il fondo si finanzia ogni mese con un importo piccolo e si tocca raramente: è la differenza fra una spesa prevista e un'emergenza.
Il cambio di buste da fare questa settimana
Apri due buste separate, Rata mutuo e Casa, e mettici dentro solo quello che gli appartiene. Finanzia la rata per prima quando lo stipendio arriva. Il fondo Casa finanzialo con un importo che puoi tenere per dodici mesi di fila, anche piccolo, e alzalo quando l'assemblea delibera qualcosa: dal momento della delibera sai già quanto e quando, quindi è un costo con una data, non una sorpresa. In Envelope Budget puoi tenere il fondo Casa come obiettivo di risparmio con una cifra bersaglio, e vedere la barra crescere invece di controllare un saldo indistinto sul conto. Se una tredicesima o una quattordicesima è prevista dal tuo contratto, quella è la fonte naturale per riportare il fondo al livello giusto una volta l'anno.
Domande frequenti
La banca mi ha approvato una rata più alta: posso permettermela?
L'approvazione dice che la banca considera accettabile il rischio di prestarti quei soldi. Non dice che la tua vita ci sta dentro. Il test che manca è quello sulle buste: prendi la rata più alta, aggiungi spese condominiali, utenze, imposte e manutenzione, sottrai il totale dal netto e prova a far quadrare tutte le altre buste con quello che resta, su carta, prima di firmare. Se per far quadrare devi azzerare i fondi di accantonamento o i risparmi, la risposta è no anche se la banca ha detto sì.
Quanto dovrei mettere da parte per la manutenzione?
Non esiste una percentuale affidabile, perché il costo dipende dall'età dell'impianto, dallo stato dello stabile e da quanto costa la manodopera dove vivi. Il metodo che funziona è l'elenco: scrivi caldaia, infissi, elettrodomestici grandi e quello che nel tuo appartamento ha una data di scadenza prevedibile, segna quanti anni credi manchino e quanto costerebbe sostituirli oggi. Dividi ogni costo per gli anni che restano, somma, dividi per dodici. Quel numero è il tuo, ed è molto più informativo di qualunque regola percentuale trovata in giro.
Il mutuo conviene rispetto all'affitto perché resti proprietario?
Come domanda di budget la risposta è che sono due strutture di costo diverse, non una migliore e una peggiore. L'affitto è un numero solo, prevedibile, e chi ripara paga qualcun altro. La proprietà ha una rata che finisce, ma aggiunge imposte, straordinari e manutenzione che non finiscono mai e che arrivano quando vogliono loro. Questa pagina non ti dice se comprare sia una buona scelta patrimoniale, perché sarebbe un'altra materia. Ti dice che se compri devi finanziare due buste e non una, altrimenti il primo anno ti sembrerà molto più caro di quanto avevi calcolato.
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