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Quanto eu deveria gastar com a parcela do financiamento?
O banco decide quanto empresta olhando o comprometimento de renda, um teto próprio que costuma ficar em torno de 30% da renda bruta e existe para limitar o risco dele. Não confunda isso com o que cabe na sua vida. Orce o custo de carregar o imóvel inteiro: parcela, seguros embutidos e taxa de administração, mais condomínio, IPTU e uma linha de manutenção. Como faixa de planejamento, esse total deve ficar abaixo de mais ou menos 30% do líquido. E ele precisa de dois envelopes, porque metade do custo é mensal e a outra metade chega uma vez por ano ou de repente.
O que o banco aprova não é o que sai da sua conta
A simulação mostra uma parcela, e é fácil tratar esse número como o custo de ter o imóvel. Não é. A parcela do financiamento habitacional costuma já trazer seguros e taxa de administração embutidos, então o valor debitado tende a ser maior que a soma de amortização e juros que você imaginou. Fora dela ainda existem condomínio, IPTU, e a manutenção que antes era problema do proprietário e agora é seu. Confira no seu contrato e no extrato do financiamento a composição exata da parcela, porque ela varia de banco para banco e de linha para linha. O orçamento tem que ser montado sobre a soma de tudo isso, não sobre a linha que apareceu na simulação, ou o mês vai faltar sem que você entenda de onde.
Comprometimento de renda é o limite do banco, não o seu
Instituições financeiras trabalham com um teto de comprometimento de renda para aprovar crédito imobiliário, e ele costuma ficar em torno de 30% da renda bruta, embora cada banco use o seu próprio critério e você deva confirmar com quem for financiar. Esse número existe para proteger a carteira do credor contra inadimplência, não para descrever uma vida confortável. Ele olha a renda antes dos descontos, ignora que você tem filho em escola particular ou plano de saúde caro, e não sabe nada sobre as suas outras parcelas já contratadas. Aprovação e capacidade de pagar são coisas diferentes, e a distância entre as duas é exatamente onde as pessoas se enrolam. Trate o teto do banco como o máximo que alguém topa te emprestar, e faça o seu próprio teste depois.
Refaça o teste sobre o líquido
Pegue o valor que realmente cai na sua conta e some a moradia inteira: parcela, condomínio, IPTU dividido por doze, seguro residencial se você tiver, e uma linha mensal de manutenção. Divida pelo líquido. Como faixa de planejamento, e não como regra descoberta em pesquisa, procure ficar abaixo de mais ou menos 30%. Um exemplo do formato: parcela de 2.200 reais, condomínio de 600, IPTU que dá 150 por mês quando dividido, e 250 de manutenção, dão 3.200 reais de moradia. Sobre um líquido de 8.000, são 40%, o que já é apertado; sobre 12.000, são 27%. Use os seus próprios números, não os desse exemplo. O ponto é que a conta só significa alguma coisa quando inclui as quatro linhas.
Os dois envelopes que quem financia realmente precisa
O erro mais comum de quem sai do aluguel é montar um único envelope de moradia com o valor da parcela. Metade do custo de ter imóvel não é mensal: o IPTU chega no começo do ano, o seguro residencial vence uma vez, a pintura, a infiltração e a troca do chuveiro aparecem sem aviso, e o condomínio pode aprovar um rateio de obra em assembleia. Faça um envelope Moradia para o que é fixo e previsível todo mês, parcela e condomínio, e uma Reserva Programada separada para o que é anual ou imprevisível, alimentada com um valor fixo mensal e quase nunca tocada. Quem tem os dois envelopes vê o telhado como despesa planejada. Quem tem um só vê o telhado como emergência, e emergência costuma virar parcela no cartão.
A mudança de envelope para fazer esta semana
Abra o extrato do financiamento e anote a composição da parcela. Abra o boleto do condomínio e veja se há fundo de reserva ou rateio em curso. Pegue o carnê do IPTU do ano passado e divida por doze. Agora monte três envelopes: Financiamento, Condomínio e Reservas Programadas para IPTU, seguro e manutenção. Encha os dois primeiros no dia em que o salário cai e deixe o terceiro sendo alimentado por um valor fixo que você não revisa todo mês. No Envelope Budget cada um desses envelopes é registrado à mão, o que soa trabalhoso e é justamente o ponto: quem digita o boleto do condomínio percebe quando ele subiu, e quem só vê o débito automático não percebe.
Dúvidas comuns
O comprometimento de renda usa a renda bruta ou a líquida?
A análise de crédito costuma partir da renda bruta comprovada, que é o que aparece nos documentos que o banco pede. É por isso que a parcela aprovada parece confortável no papel e aperta na vida real: os descontos saíram antes de você ver o dinheiro. Cada instituição tem a própria política, então confirme com quem for financiar qual base ela usa e o que entra como renda. Para o seu orçamento, refaça a conta sobre o líquido e inclua condomínio, IPTU e manutenção. Se o resultado for muito diferente do que o banco aprovou, confie no seu, porque quem paga o mês é você.
Quanto separar por mês para manutenção?
Em vez de aplicar uma porcentagem sobre o valor do imóvel, faça uma lista. Escreva os itens que você sabe que vão precisar de dinheiro nos próximos anos, pintura, infiltração, telhado ou laje, bomba, aquecedor, geladeira, e ao lado de cada um quanto custaria trocar hoje e quantos anos de vida você acha que ainda tem. Divida cada custo pelos anos restantes, some tudo e divida por doze. Esse número é grosseiro, mas é seu, e é muito melhor que uma regra genérica. Revise uma vez por ano ou sempre que algo quebrar, porque o item trocado zera o cronômetro.
Financiar é melhor que alugar porque constrói patrimônio?
Essa é uma decisão pessoal e patrimonial que este site não vai tomar por você. O que dá para dizer no plano do orçamento é o seguinte: comparar a parcela com o aluguel é comparar coisas diferentes, porque quem financia também paga condomínio, IPTU, seguros e toda a manutenção, e uma parte da parcela é juro, que não vira patrimônio. Se quiser uma comparação honesta, coloque lado a lado o custo mensal total de morar em cada cenário, não a parcela contra o aluguel. Depois disso a decisão continua sendo sua, e envolve coisas que não estão no orçamento.
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