Start › Wie viel solltest du ausgeben
Wie viel sollte ich für Instandhaltung zurücklegen?
Es kursieren zwei Faustregeln: ein Prozentsatz des Kaufpreises pro Jahr oder ein fester Betrag pro Quadratmeter und Jahr. Beide sind Vorschläge und keine Erhebungen, und beide ignorieren, was deine Kosten tatsächlich treibt, nämlich das Alter deiner großen Bauteile und die Handwerkerpreise in deiner Region. Bau die bessere Schätzung selbst: Liste Dach, Heizung, Fenster, Bad, Elektrik und große Geräte mit geschätzter Restlebensdauer, hol für die dringendsten zwei je zwei schriftliche Angebote, teile jede Summe durch die Jahre bis zum Austausch und fülle die Rücklage monatlich mit dem Ergebnis.
Die Faustregeln, ehrlich eingeordnet
Beide bekannten Regeln haben denselben Charme und denselben Fehler. Der Charme ist, dass sie in einer Sekunde eine Zahl liefern. Der Fehler ist, dass ein Kaufpreis vor allem die Lage abbildet und die Quadratmeterzahl vor allem die Größe, während deine Instandhaltungskosten fast vollständig vom Zustand abhängen. Ein saniertes Haus in teurer Lage kostet über Jahre wenig, ein günstiges Haus mit dreißig Jahre alter Heizung viel. Nimm die Faustregeln als groben Plausibilitätstest für deine eigene Rechnung und niemals als Ersatz dafür. Wenn deine eigene Schätzung weit darunter liegt, hast du wahrscheinlich ein Bauteil vergessen.
So baust du die bessere Schätzung
Schreib die großen Posten untereinander: Dach, Fassade und Dämmung, Fenster, Heizung, Warmwasser, Elektrik, Wasserleitungen, Bad, Küche, große Geräte. Notiere zu jedem Posten das Einbaujahr, soweit du es kennst, und eine grob geschätzte Restlebensdauer. Für die zwei Posten, die am ehesten anstehen, holst du je zwei schriftliche Angebote von Betrieben aus deiner Region, denn nur so bekommst du Preise, die zu deinem Ort passen. Dann rechnest du jede Summe durch die Jahre bis zum erwarteten Austausch und addierst die Jahresbeträge. Das Ergebnis geteilt durch zwölf ist deine monatliche Rücklage, aufgebaut aus deinen Zahlen.
Die zweite Zeile: laufende Pflege
Neben den großen Ersatzinvestitionen läuft ein stetiger kleiner Strom, den fast niemand budgetiert, obwohl er zuverlässig kommt: Heizungswartung, Schornsteinfeger, Filter und Kleinteile, Farbe, Silikon, Gartenpflege, Winterdienst, Kleinreparaturen und der Handwerker, der zweimal im Jahr für zwei Stunden kommt. Diese Posten sind einzeln klein und in der Summe jedes Jahr ähnlich hoch, was sie zu einer idealen zweiten Position in derselben Rücklage macht. Nimm die letzten zwölf Monate als Grundlage, wenn du sie hast, und einen bewussten Schätzwert, wenn nicht. Ohne diese Zeile geht der Ersatzbetrag jedes Jahr für Kleinigkeiten drauf.
Eigentumswohnung, Miete und wer was zahlt
In einer Eigentumswohnung zahlst du über das Hausgeld bereits in eine gemeinschaftliche Erhaltungsrücklage ein, und wie viel das ist, steht in deiner Hausgeldabrechnung und im Wirtschaftsplan. Diese Rücklage deckt das Gemeinschaftseigentum, also typischerweise Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizungsanlage. Für alles innerhalb deiner Wohnung bist du selbst zuständig und brauchst eine eigene Position. Als Mieterin oder Mieter ist das Thema kleiner, aber nicht null: Was du selbst zu tragen hast, ergibt sich aus deinem Mietvertrag, und dazu sagen wir hier nichts weiter, weil es Mietrecht ist. Fürs Budget genügt: Lies nach und leg den Betrag zurück, der dich betrifft.
Die Diagnose: warum es die meisten zu spät merken
Instandhaltung hat eine unangenehme Eigenschaft: Sie meldet sich jahrelang nicht und dann in einer Summe. Die ersten Jahre in einem Haus fühlen sich deshalb günstig an, was viele dazu bringt, die Rücklage klein zu halten oder sie für Möbel zu verwenden. Der Bruch kommt, wenn zwei Bauteile im selben Jahr fällig werden, was statistisch nicht unwahrscheinlich ist, weil sie oft gleich alt sind. Ein zweites Warnzeichen ist, dass Reparaturen finanziert werden, obwohl sie absehbar waren. Beides zeigt dasselbe an: Die Rücklage ist keine Kür, sie ist der Preis dafür, ein Gebäude zu besitzen.
Die Rücklage, die du heute anlegst
Leg eine Rücklage Instandhaltung mit zwei Positionen an: Ersatz für große Bauteile und laufende Pflege. Fülle sie monatlich mit einem Zwölftel deiner errechneten Jahressumme und rühr sie nicht an, wenn nichts kaputt ist. Schreib die Liste deiner Bauteile mit Einbaujahren in die Notiz, damit du sie einmal im Jahr fortschreiben kannst, statt sie neu zu erfinden. In Envelope Budget kannst du der Rücklage ein Ziel geben und den Stand im Widget verfolgen, ohne Kontoanbindung. Der sichtbare Stand ist wichtiger, als er klingt, denn eine unsichtbare Rücklage wird irgendwann als Urlaubsgeld gelesen.
Häufige Fragen
Stimmt die Faustregel mit einem Prozent vom Kaufpreis?
Sie ist ein Vorschlag, keine Erkenntnis, und ihre Schwäche ist systematisch: Der Kaufpreis wird in Deutschland stark von der Lage bestimmt, die Instandhaltungskosten dagegen vom Zustand und von den Handwerkerpreisen. Zwei identische Häuser mit identischem Sanierungsstau kosten in der Instandhaltung ungefähr gleich viel, auch wenn ihre Kaufpreise weit auseinanderliegen. Nutz die Regel höchstens als Gegenprobe. Wenn deine eigene, aus Bauteilen aufgebaute Schätzung deutlich niedriger liegt, prüfe zuerst, ob Heizung, Fenster und Dach mit realistischen Restlaufzeiten drinstehen.
Ändert eine Eigentumswohnung die Rechnung?
Ja, sie teilt sie. Ein Teil deiner Instandhaltung läuft über das Hausgeld in die gemeinschaftliche Rücklage und wird von der Gemeinschaft beschlossen, ein Teil bleibt bei dir für alles innerhalb der Wohnung. Schau in Wirtschaftsplan und Abrechnung, wie viel monatlich in die gemeinschaftliche Rücklage fließt und wie hoch ihr Stand ist. Ist sie niedrig und das Gebäude alt, ist eine Sonderumlage möglich, und die kommt als einmaliger Betrag. Genau dafür ist deine eigene Rücklage dann da, auch wenn sie sich doppelt anfühlt.
Sollte Instandhaltung aus dem Notgroschen kommen?
Nein, und diese Trennung ist einer der wirksamsten Schritte überhaupt. Der Notgroschen ist für das Unvorhersehbare da, etwa Einkommensausfall. Eine dreißig Jahre alte Heizung ist nicht unvorhersehbar, sie ist überfällig. Wenn du beides mischst, verschwindet der Notgroschen im ersten größeren Handwerkerjahr und steht nicht mehr für den Fall zur Verfügung, für den er gedacht war. Zwei Rücklagen, zwei Namen, zwei Zwecke. Das kostet nichts außer einer Minute beim Anlegen.
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