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Quanto dovresti mettere a budget per la manutenzione della casa?
Le due regole che si sentono più spesso, l'1% del valore dell'immobile all'anno oppure una cifra fissa al metro quadro, sono approssimazioni proposte da qualcuno, non risultati di ricerche, e ignorano le due cose che determinano davvero il tuo costo: l'età degli impianti e quanto costa la manodopera dove vivi. In Italia c'è poi una seconda metà del problema che quelle regole non contemplano affatto: i lavori straordinari deliberati dall'assemblea condominiale, che sono grandi, non facoltativi e decisi da altri. Costruisci la stima dalle tue voci reali e finanziala in un fondo di accantonamento.
Le regole empiriche, dette per quello che sono
L'1% del valore dell'immobile ogni anno e la cifra fissa al metro quadro circolano da decenni perché sono facili da ricordare, e vanno usate come ordini di grandezza e non come previsioni. Il problema è che il valore di mercato di una casa dipende soprattutto da dove si trova, mentre il costo della manutenzione dipende da quanti anni ha l'impianto e da quanto costa chi lo ripara: due grandezze che possono muoversi in direzioni opposte. Un appartamento in centro con impianti nuovi e uno in periferia con impianti degli anni Ottanta possono avere lo stesso valore e costi di manutenzione lontanissimi. Se vuoi un numero utile devi costruirlo dalle tue voci.
Costruire la stima migliore
Fai un elenco con quattro colonne: la voce, quanti anni ha, quanti anni credi le restino, quanto costerebbe sostituirla oggi. Metti dentro la caldaia o la pompa di calore, il condizionatore, il boiler, gli infissi, gli elettrodomestici grandi, i sanitari e, se sei proprietario di una casa indipendente, anche il tetto. Per ciascuna dividi il costo di sostituzione per gli anni residui: ottieni una quota annuale. Somma le quote, dividi per dodici e hai il versamento mensile. Non servono numeri precisi: serve che ogni voce con una scadenza abbia un posto. La differenza fra questa stima e una percentuale generica è che questa ti dice anche quando, non solo quanto.
La seconda riga: la manutenzione ordinaria e periodica
Accanto alle sostituzioni c'è tutto quello che si ripete ogni anno e che nessuna regola percentuale considera: la manutenzione periodica dell'impianto di riscaldamento, con la cadenza che il tuo manutentore ti indicherà per il tuo caso, la piccola idraulica, l'elettricista, la tinteggiatura ogni tot anni, il giardino se c'è, la pulizia di canne fumarie o gronde nelle case indipendenti. Sono importi singolarmente modesti e collettivamente costanti, e vanno stimati sul dato dell'anno scorso. Tenerli separati dalle sostituzioni è utile perché hanno un ritmo diverso: l'ordinaria si spende quasi ogni anno, le sostituzioni si accumulano per anni e poi escono tutte insieme.
In condominio metà del problema la decidono altri
È la differenza più grande fra il caso italiano e quello che leggi nelle guide straniere. Se vivi in un condominio, oltre alle rate ordinarie esistono i lavori straordinari che l'assemblea delibera: facciata, tetto, ascensore, impianti comuni. Sono importi grandi, ripartiti secondo le tabelle dello stabile, e non dipendono dalla tua pianificazione ma da una decisione collettiva. Su chi debba pagare cosa in quali situazioni non entriamo, perché è materia da chiedere all'amministratore. Dal lato del budget la regola è una sola e vale sempre: dal giorno della delibera conosci l'importo e il calendario, quindi da quel giorno è una spesa con una data e appartiene a un fondo, non a un'emergenza.
La diagnosi: come ci si accorge troppo tardi
Lo schema classico è un proprietario che per anni non spende quasi nulla e conclude che la manutenzione sia una voce modesta. Poi in un intervallo di due o tre anni escono insieme la caldaia, gli infissi e una delibera per la facciata, e quella che era una voce modesta diventa la spesa più grande del triennio. Non è sfortuna: è la naturale distribuzione di costi che maturano lentamente e si manifestano insieme perché sono stati installati insieme. Il segnale precoce è l'età degli impianti, non il loro comportamento: un impianto che funziona bene ma ha vent'anni è una spesa futura certa, e va finanziata mentre funziona ancora.
Il cambio di buste da fare oggi
Apri un fondo di accantonamento Casa che accumula da un anno all'altro e non si azzera mai a dicembre, perché è la sua natura. Dentro tieni due righe, sostituzioni e ordinaria, e se sei in condominio una terza per la quota che stai mettendo da parte in vista dei lavori. Scrivi nella nota l'elenco degli impianti con l'anno di installazione: è la cosa più utile che puoi lasciare scritta e ti servirà anche se un giorno venderai. In Envelope Budget il fondo può essere un obiettivo di risparmio con una cifra bersaglio, così vedi crescere il saldo invece di sperare. Il giorno della delibera dell'assemblea, aggiorna l'obiettivo con l'importo vero e la data.
Domande frequenti
La regola dell'1% è affidabile?
È un ordine di grandezza, non una misura, e va detto perché viene spesso presentata come se fosse un dato. Il suo difetto principale è il denominatore: usa il valore di mercato, che dipende soprattutto dalla posizione, per stimare un costo che dipende dall'età degli impianti e dalle tariffe di chi lavora. Puoi usarla come primo controllo di scala se non hai voglia di fare l'elenco, ma se la tua stima costruita voce per voce si discosta molto, fidati della tua: contiene informazioni che la percentuale non può avere.
Vivo in condominio: cambia qualcosa?
Cambia la ripartizione fra ciò che decidi tu e ciò che decidono altri. Dentro casa restano impianti, elettrodomestici, infissi e piccola manutenzione, cioè la parte che puoi programmare. Fuori ci sono le parti comuni, dove i tempi e gli importi li stabilisce l'assemblea e a te arriva la quota. Per il budget significa che ti serve un fondo un po' più capiente e soprattutto l'abitudine di leggere le convocazioni e i verbali, perché è lì che compaiono con largo anticipo le spese grandi. Su chi paga cosa in quali casi, la domanda va fatta all'amministratore.
La manutenzione può uscire dal fondo di emergenza?
Meglio di no, perché non è un'emergenza: è una spesa prevedibile con una data incerta, che è una categoria diversa. Se la manutenzione attinge alla riserva generale, quella riserva sarà sistematicamente vuota nel momento in cui serve per qualcosa che non potevi prevedere davvero, come una perdita di reddito. Tienile separate anche quando la somma totale è la stessa: la separazione non è contabile, serve a garantire che la parte destinata all'imprevisto vero resti disponibile.
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