Das erste Jahr im Eigentum: zwölf Umschläge ab dem Tag nach der Übergabe
Das Budget beginnt am Tag nach der Übergabe. Zwölf Umschläge nehmen dreißig Prozent für die Kreditrate, neun für Hausgeld und Nebenkosten, acht für eine Instandhaltungsrücklage, die du aus Alter und Technik deiner eigenen Immobilie ableitest, vier für Geräteersatz und drei für Grundsteuer und Jahresbeiträge — damit vorhersehbarer Verschleiß nicht länger dem Notgroschen belastet wird.
Die Aufteilung
| Umschlag | % |
|---|---|
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🏦 Kreditrate
Zins und Tilgung. Der Betrag steht in deinem Darlehensvertrag. |
30% |
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🛒 Lebensmittel
Ändert sich durch den Kauf nicht, wird aber zum kleineren Anteil des Budgets. |
11% |
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🏢 Hausgeld & Nebenkosten
Bei Eigentumswohnungen der monatliche Beitrag laut Wirtschaftsplan. Auch hier folgt eine Abrechnung. |
9% |
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🛡️ Notgroschen
Nach dem Kauf oft fast leer. Wiederaufbau hat Vorrang vor jeder Verschönerung. |
9% |
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🔧 Instandhaltungsrücklage
Für das, was dir gehört. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich zur gemeinschaftlichen Rücklage. |
8% |
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🚗 Mobilität
Nach einem Umzug ins Umland oft höher als vorher. Prüf das nach drei Monaten. |
7% |
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🎟️ Freizeit & Haushalt
Der Umschlag, der im ersten Jahr am stärksten unter Druck steht. |
7% |
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🪛 Reparaturen & Werkzeug
Im ersten Jahr real: Bohrmaschine, Leiter, Material, kleine Handwerkerrechnungen. |
6% |
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🧺 Geräte-Ersatz
Waschmaschine, Kühlschrank, Heizungsthermen. Alter notieren, Ersatz einplanen. |
4% |
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🛋️ Einrichtung
Mit Liste und Enddatum, sonst läuft dieser Posten drei Jahre. |
4% |
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📄 Grundsteuer & Jahresbeiträge
Kommt nicht monatlich. Betrag vom Bescheid nehmen und durch zwölf teilen. |
3% |
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📬 Puffer für Nachzahlungen
Für Heizkosten- und Betriebskostenabrechnung, die erst nach dem Jahr kommt. |
2% |
Das Budget beginnt am Tag nach der Übergabe
Vor dem Kauf dreht sich alles um Eigenkapital, Kaufnebenkosten und die Frage, ob die Rate trägt. Danach hört die Beratung auf, und genau dann fängt der teure Teil an. Im ersten Jahr treffen mehrere Dinge zusammen, die vorher niemand hatte: eine Rate, ein Hausgeld oder laufende Nebenkosten in eigener Verantwortung, eine Grundsteuer, die einmal im Jahr per Bescheid kommt, und der komplette Bereich Instandhaltung, der in der Mietwohnung jemand anderes Problem war. Wer das Budget der Mietzeit einfach fortschreibt und nur die Miete durch die Rate ersetzt, hat drei bis fünf Posten vergessen — und merkt es im dritten Monat.
Instandhaltung ist eine monatliche Einzahlung, kein Notfall
Ein Dach, eine Heizung, Fenster und eine Waschmaschine altern nach Plan und nicht nach Pech. Trotzdem behandeln die meisten Haushalte jede dieser Ausgaben als Notfall und nehmen sie aus dem Notgroschen, der danach leer ist, wenn wirklich etwas Unvorhergesehenes passiert. Zieh die Trennlinie klar: Alles, was altert, ist planbar und gehört in die Instandhaltungsrücklage; nur Ereignisse gehören in den Notgroschen. Praktisch heißt das, jeden Monat einen festen Betrag einzuzahlen, auch und gerade in den Jahren, in denen nichts kaputtgeht. Diese Jahre sind kein Beweis, dass der Umschlag zu groß ist, sie sind der Grund, warum er funktioniert.
Rechne deine eigene Instandhaltungszahl aus
Faustformeln pro Quadratmeter kursieren viele, und diese Seite nennt keine, weil deine Immobilie eine bestimmte ist und keine durchschnittliche. Nimm stattdessen dein Exposé, das Baujahr und, falls vorhanden, das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung oder ein Gutachten zur Hand. Schreib die großen Bauteile auf — Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Fassade, Bad — und daneben, wann sie zuletzt gemacht wurden. Hol für die zwei Positionen mit dem größten Nachholbedarf jeweils zwei schriftliche Angebote ein, auch wenn du noch nicht beauftragst. Aus diesen echten Zahlen, verteilt über die Jahre bis zur voraussichtlichen Erneuerung, ergibt sich dein monatlicher Betrag. Er ist deiner und nicht der eines Mittelwerts.
Bei einer Eigentumswohnung gibt es zwei Rücklagen
Wer eine Wohnung kauft, zahlt über das Hausgeld in die gemeinschaftliche Instandhaltungsrücklage ein, die die Gemeinschaft für Dach, Fassade, Treppenhaus und Technik verwendet. Das ist nicht deine private Rücklage, und sie deckt nichts innerhalb deiner Wohnungstür ab. Bad, Böden, Küche, Innentüren und deine Geräte bleiben deine Sache und brauchen einen eigenen Umschlag. Dazu kommt: Auch beim Hausgeld gibt es eine Jahresabrechnung, und die kann eine Nachzahlung ergeben, ebenso wie eine Sonderumlage, wenn die Gemeinschaft eine große Maßnahme beschließt. Lies deshalb die Protokolle der Eigentümerversammlungen, bevor du deinen Puffer festlegst — dort stehen die Beschlüsse, die dein nächstes Jahr kosten.
Was du diesen Monat änderst
Leg zwei Umschläge an und fülle sie ab diesem Monat: Instandhaltungsrücklage mit einer Zahl, die aus deiner eigenen Bauteilliste kommt, und Grundsteuer und Jahresbeiträge mit dem Betrag von deinem Bescheid geteilt durch zwölf. Trag danach in den Kalender ein, wann die nächste Abrechnung erwartet wird, und fülle bis dahin den Puffer für Nachzahlungen. In Envelope Budget kannst du beiden Umschlägen ein Ziel mit Datum geben, sodass der Fortschritt sichtbar ist — was besonders bei einer Rücklage hilft, die man ein Jahr lang füllt, ohne sie je anzufassen. Setz dir zuletzt einen Termin für den Monat zwölf: Dann vergleichst du alle geplanten Beträge mit dem, was tatsächlich abgeflossen ist, und schreibst die Vorlage einmal komplett auf deine eigene Immobilie um.
Häufige Fragen
Wie viel sollte ich monatlich für Instandhaltung zurücklegen?
Die ehrliche Antwort ist: so viel, wie deine eigene Bauteilliste ergibt. Schreib Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Bad auf, notier daneben das Jahr der letzten Erneuerung, hol für die zwei dringendsten Punkte je zwei schriftliche Angebote und verteil die Beträge auf die Jahre bis zur voraussichtlichen Erneuerung. Eine pauschale Zahl pro Quadratmeter würde bei einem sanierten Neubau viel zu hoch und bei einem Altbau mit Originalheizung gefährlich niedrig liegen — und der zweite Fall ist der, der Haushalte trifft.
Darf Instandhaltung aus dem Notgroschen kommen?
Nur bei echten Ereignissen, also einem Wasserschaden oder einem Sturmschaden. Alles, was altert, ist planbar und gehört in eine eigene Rücklage. Der Unterschied ist nicht kosmetisch: Wenn planbarer Verschleiß aus dem Notgroschen bezahlt wird, ist der Notgroschen dauerhaft niedrig und deckt genau die Fälle nicht ab, für die er existiert. Zwei Umschläge mit zwei Regeln lösen das vollständig, und die Regel merkt man sich leicht — altert es, ist es Rücklage; passiert es, ist es Notgroschen.
Warum steigt meine monatliche Belastung, obwohl der Zins festgeschrieben ist?
Weil die Kreditrate nur ein Teil der monatlichen Belastung ist. Hausgeld und Nebenkostenvorauszahlungen werden regelmäßig neu festgesetzt, die Grundsteuer kommt per Bescheid und kann sich ändern, Versicherungsbeiträge werden angepasst, und eine Eigentümergemeinschaft kann eine Sonderumlage beschließen. Die Rate selbst bleibt während der Zinsbindung gleich, was in deinem Darlehensvertrag steht. Alles andere darum herum bewegt sich, und genau deshalb steht in dieser Vorlage ein eigener Puffer für Nachzahlungen.
Führ dieses Budget auf deinem Handy
Envelope Budget steckt diese Umschläge in deine Hosentasche. Verteile jeden Betrag, trag Ausgaben ein, sobald sie passieren, und sieh, was wirklich übrig ist.
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