Modelo de envelopes para o primeiro ano no imóvel próprio

Este modelo começa no dia seguinte à entrega das chaves. Doze envelopes levam 30% para a parcela do financiamento, 8% para condomínio, 4% para uma reserva de IPTU e taxas, 7% para uma reserva de manutenção calculada pela idade do seu imóvel, 4% para troca de eletrodomésticos e 5% para os consertos do primeiro ano, para o desgaste previsível parar de ser cobrado da reserva de emergência.

A divisão

Envelope	%
🏦 Parcela do Financiamento Ou o aluguel, se o imóvel foi comprado à vista e você ainda está de mudança.	30%
🛒 Mercado Comida de casa. Costuma subir no primeiro ano, porque agora você recebe gente.	11%
🏢 Condomínio Praticamente um segundo aluguel, e ele sobe por votação em assembleia.	8%
💡 Contas de Casa Luz, água, gás e internet. No imóvel próprio o consumo quase sempre sobe.	8%
🛡️ Reserva de Emergência Reconstrua depois da entrada. Comprar imóvel costuma zerar essa linha.	8%
🚗 Transporte Se você mudou de bairro, meça de novo. O trajeto novo tem outro custo.	7%
🔧 Reserva de Manutenção Infiltração, pintura, hidráulica, elétrica. Enchimento mensal, não emergência.	7%
🪛 Consertos e Ferramentas do Primeiro Ano A furadeira, o chuveiro, a torneira, o rejunte. O primeiro ano é o mais caro.	5%
📄 IPTU e Taxas Reserva programada. Divida o seu próprio carnê do ano passado por 12 e encha todo mês.	4%
🧊 Troca de Eletrodomésticos Geladeira, máquina, fogão. Todos vão morrer, só não no mesmo ano.	4%
🛋️ Móveis e Acabamento Com lista fechada e data de encerramento, ou vira envelope permanente.	4%
🎬 Lazer e Casa Pequeno no primeiro ano de propósito. Ele volta a crescer depois.	4%

O orçamento que começa no dia seguinte às chaves

Quase todo conteúdo sobre comprar imóvel para no dia da entrega, que é exatamente quando o orçamento muda. No aluguel, quando a torneira pinga alguém vem consertar. No imóvel próprio, quem vem é você, e a torneira é a parte barata. O primeiro ano concentra três coisas ao mesmo tempo: a parcela nova, os custos que não existiam antes, como condomínio e IPTU, e um volume de pequenos consertos e compras que ninguém prevê. Este modelo existe para nomear tudo isso antes, porque o padrão é a reserva de emergência ser consumida em doze meses por gastos que eram completamente previsíveis.

Manutenção é enchimento mensal, não emergência

Infiltração, pintura, rejunte, chuveiro, fiação e a bomba d'água não são acidentes: são desgaste, e desgaste tem calendário. Quando você paga essas coisas com a reserva de emergência, duas coisas acontecem ao mesmo tempo: você fica sem reserva e continua achando que a casa foi injusta com você. Um envelope de manutenção enchido todo mês, inclusive nos meses em que nada quebra, muda a natureza do gasto. O conserto passa a ser uma retirada de um saldo que estava esperando por ele. E quando o ano fecha sem grandes problemas, o saldo continua lá para o ano em que houver, que é como uma reserva programada deve funcionar.

Calcule o seu próprio número de manutenção

Os 7% da tabela são um começo, não uma medida do seu imóvel. Faça a sua conta com três informações que você tem: a idade do prédio ou da casa, a idade das instalações que você não trocou e a lista do que o vendedor ou o corretor disse que já foi feito. Some o que você sabe que precisa acontecer nos próximos três anos, como pintura, uma revisão elétrica ou a troca do aquecedor, divida por 36 e encha esse valor todo mês. Se você não sabe a idade de nada, comece pelos 7% e ajuste depois de doze meses de registro, porque o seu primeiro ano de gasto real é o melhor dado que você vai ter.

Condomínio e IPTU são duas contas com comportamento diferente

O condomínio é mensal, sobe por decisão coletiva e pode ganhar um rateio extra quando o prédio precisa de obra. É a única conta grande da sua vida que é votada por outras pessoas, o que significa que ir à assembleia é literalmente uma ação de orçamento. O IPTU é anual e vem de uma prefeitura, com calendário e regras próprias da sua cidade que você deve consultar na fonte oficial e não aqui. A forma de tratar cada um é diferente: condomínio é envelope fixo mensal, IPTU é reserva programada. Pegue o seu carnê do ano passado, divida por doze e encha, e ajuste quando o novo chegar.

A mudança para fazer esta semana

Crie dois envelopes hoje: reserva de manutenção e IPTU e taxas. Encha os dois no dia em que a renda cair, antes de móveis e antes de lazer. Depois escreva uma lista fechada do que ainda falta em móveis e uma data de encerramento para esse envelope, porque ele é o que mais facilmente se torna permanente. Se o seu financiamento tiver parcela que muda ao longo do tempo, confira no seu próprio extrato do banco quanto ela varia e deixe uma folga proporcional dentro do envelope da parcela, para o reajuste nunca precisar sair de outro lugar às pressas.

Dúvidas comuns

Quanto devo reservar por mês para manutenção do imóvel?

Comece por uma fatia fixa da renda, como os 7% deste modelo, e substitua por um número seu assim que possível. O jeito de chegar nele é somar o que você sabe que vai precisar acontecer nos próximos três anos, como pintura, revisão elétrica ou troca de instalação antiga, e dividir por 36. Imóvel novo custa menos no começo e mais depois; imóvel antigo é o contrário. Depois de doze meses registrando os gastos de verdade, use o seu próprio total, que é sempre melhor do que qualquer regra geral.

Manutenção pode sair da reserva de emergência?

Pode, e é justamente o hábito que deixa a maioria das pessoas sem reserva no primeiro ano. Emergência é o que você não podia prever: uma demissão, um acidente, uma doença. Pintura, infiltração e chuveiro queimado são desgaste, e desgaste é previsível mesmo quando a data não é. Manter os dois separados garante que quando chegar uma emergência de verdade o dinheiro esteja lá. Se a manutenção esvaziar e algo urgente aparecer, use a reserva e reponha aumentando o enchimento mensal nos meses seguintes.

Por que o condomínio subiu se ninguém me avisou?

Porque ele é decidido em assembleia, e a decisão vale para todo mundo do prédio, tenha você ido ou não. Rateio de obra, mudança de contrato de serviço e reforço do fundo de reserva aparecem na sua conta pelo mesmo caminho. A ação prática é ir às assembleias e ler as convocações, o que é raro e é a única forma de participar da definição de uma conta grande e mensal. No orçamento, a defesa é deixar uma folga dentro do envelope de condomínio para absorver aumento sem precisar cortar mercado no mês em que ele acontecer.

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