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Come finanziare le spese condominiali e il conguaglio
Le spese condominiali sono la voce più difficile da mettere a budget in Italia, perché sono tre cose diverse con tre ritmi diversi: le rate ordinarie preventivate, il conguaglio che arriva dopo l'approvazione del rendiconto e che può andare in entrambe le direzioni, e i lavori straordinari deliberati dall'assemblea. La prima è prevedibile, la seconda la scopri tardi, la terza la decidono altri. La risposta è un fondo di accantonamento dimensionato sui tuoi ultimi due rendiconti reali, alimentato tutti i mesi, e tenuto separato dalle altre buste di casa.
Tre spese diverse sotto lo stesso nome
La prima è la rata ordinaria: nasce dal preventivo approvato in assemblea, la conosci in anticipo, ha scadenze note e si comporta come qualsiasi altra spesa fissa. La seconda è il conguaglio: quando l'esercizio si chiude e il rendiconto viene approvato, i costi effettivi vengono confrontati con quanto era stato preventivato, e la differenza ti viene chiesta o accreditata. La terza sono i lavori straordinari, che l'assemblea delibera e che possono avere un ordine di grandezza completamente diverso dalle rate. Trattarle come un'unica voce mensile è il motivo per cui il condominio sorprende: solo la prima è davvero mensile, le altre due sono eventi con date e importi che non decidi tu.
Parti dal tuo storico, non da una media
Non esiste una cifra generica che ti serva a qualcosa, perché dipende dall'edificio, dagli impianti, da quante unità dividono i costi e da cosa il condominio ha deciso di fare. Il tuo dato ce l'hai già: prendi i rendiconti degli ultimi due esercizi, somma tutto quello che hai effettivamente versato nell'anno — rate ordinarie più conguaglio più eventuali rate di lavori — e dividi per dodici. Quello è l'importo mensile del tuo fondo di accantonamento, e ha il vantaggio di essere un numero reale invece che una stima. Se in uno dei due anni c'erano lavori straordinari, tienili fuori dalla media e trattali a parte, ma non dimenticare che prima o poi torneranno.
Il conguaglio è la parte che va accantonata, non prevista
Molte persone provano a indovinare il conguaglio, e non funziona: dipende da consumi comuni, dal riscaldamento centralizzato se c'è, da interventi imprevisti e da quanto era prudente il preventivo. Meglio cambiare domanda: invece di chiederti quanto sarà, chiediti quanto è stato al massimo negli ultimi anni e assicurati che il fondo copra quella cifra. Se il conguaglio arriva più basso, hai un avanzo che resta lì per il prossimo. Se arriva più alto, hai comunque assorbito la parte più grossa. Leggi il verbale di approvazione quando ti arriva, perché di solito indica importo e scadenze, e da quel momento hai settimane di preavviso invece di giorni.
I lavori straordinari: la parte che non decidi tu
Un intervento importante su tetto, facciata, ascensore o impianti viene deliberato dall'assemblea, e la tua quota arriva con un piano di versamenti. Le due cose utili da fare sono partecipare alle assemblee, anche solo per sapere cosa bolle in pentola con mesi di anticipo, e leggere i verbali che ricevi. Un intervento raramente compare dal nulla: se ne parla prima. Dal punto di vista del budget, appena c'è una delibera con un preventivo, quella cifra smette di essere un'ipotesi e diventa una spesa con una data, quindi entra subito nel fondo. Su chi deve pagare cosa, sulla ripartizione e su come si impugna una delibera non entriamo: sono questioni da amministratore e, se serve, da un professionista.
La busta: un fondo separato, alimentato tutti i mesi
Tieni un fondo di accantonamento Condominio distinto dalla busta Affitto o Mutuo e dalla busta Utenze, perché ha una logica diversa: non paga qualcosa ogni mese, accumula per pagare quando serve. Versa la cifra che hai calcolato dallo storico tutti i mesi, compresi quelli in cui non ricevi nessuna richiesta. Quando arriva la rata, esce da lì; quando arriva il conguaglio, esce da lì. Se hai anche il riscaldamento centralizzato, quella quota fa parte dello stesso fondo, perché arriva con lo stesso documento. La tentazione da evitare è guardare il saldo a metà anno e considerarlo denaro libero: non lo è, è il rendiconto che non è ancora stato approvato.
Domande frequenti
Quanto devo mettere da parte ogni mese per il condominio?
Somma tutto quello che hai versato davvero negli ultimi due esercizi, rate ordinarie e conguaglio compresi, fai la media annua e dividi per dodici. È l'unico numero affidabile, perché il tuo condominio non assomiglia a nessun altro. Se in quegli anni c'erano lavori straordinari, calcolali a parte per non gonfiare la media, ma tienili in mente: prima o poi ritornano.
Perché il conguaglio è così imprevedibile?
Perché nasce dalla differenza fra il preventivo approvato e i costi effettivi dell'esercizio, che dipendono da consumi comuni, riscaldamento se è centralizzato, manutenzioni non programmate e prezzi che si muovono. Non provare a indovinarlo: accantona guardando quanto è stato al massimo negli anni scorsi e leggi il verbale di approvazione appena arriva, perché di solito contiene importo e scadenze.
E se arriva una delibera per lavori che non posso permettermi?
Dal punto di vista del budget la mossa immediata è trasformare il piano di versamenti in una riga con date dentro il fondo di accantonamento e capire da dove viene il denaro, riducendo temporaneamente le buste comprimibili. Se l'importo resta insostenibile, la conversazione va fatta con l'amministratore, per iscritto, chiedendo quali modalità di pagamento sono previste. Non possiamo dirti quali diritti hai in quella situazione: è materia legale.
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