Comment provisionner la taxe foncière et les charges de copropriété ?
Prenez votre avis de l'an dernier et votre appel de fonds de l'an dernier, divisez chacun par douze, et financez deux provisions distinctes chaque mois. Ce sont deux coûts importants qui n'arrivent pas au rythme mensuel et qui tombent sur le calendrier de quelqu'un d'autre : c'est exactement la situation qu'une provision résout. Deux enveloppes séparées, pas une seule, parce qu'elles n'arrivent pas au même moment.
Deux coûts, deux calendriers, aucun mensuel
Devenir propriétaire ajoute des coûts qui ne ressemblent pas à une mensualité de crédit : un avis annuel de taxe foncière, et des charges de copropriété appelées à intervalles réguliers, souvent au trimestre. Aucun des deux ne se prélève par douzièmes, et c'est précisément ce qui les rend dangereux pour un budget mensuel. Ils sont pourtant parfaitement certains, ce qui en fait des candidats idéaux à la provision.
La seule instruction sûre : vos propres documents, divisés par douze
Nous ne donnerons aucun taux, aucun montant et aucune méthode de calcul, parce que c'est de la fiscalité et que ce n'est pas notre travail. L'instruction utile et sûre est celle-ci : reprenez votre dernier avis de taxe foncière et votre dernier appel de fonds, divisez chacun par douze, et financez ces deux montants chaque mois. Vos propres documents sont la seule source correcte, et vous les avez déjà.
Pourquoi deux provisions plutôt qu'une
Une provision unique « logement » masque laquelle des deux est sous-financée, et ce sont deux échéanciers différents : l'un tombe une fois par an, l'autre plusieurs fois. Avec deux enveloppes nommées, vous voyez immédiatement si l'appel de fonds du trimestre est couvert sans avoir à emprunter à la taxe foncière de l'automne. Nommez chacune avec son mois d'échéance : une enveloppe datée se laisse moins vider pour autre chose.
Les travaux votés en assemblée générale sont une troisième ligne
Les travaux décidés en assemblée générale arrivent par appels supplémentaires, et ils ne figurent dans aucune moyenne. La seule chose exploitable est ce qui a été voté et notifié : dès que vous connaissez le montant et l'échéancier appelé, créez une troisième provision et divisez par le nombre de mois qui vous séparent du premier appel. Avant le vote, il n'y a pas de chiffre, et provisionner à l'aveugle n'a pas de sens.
Ce que cette page ne fait pas
Elle ne calcule pas votre imposition, n'indique aucun taux, ne parle d'aucune exonération et ne vous dit pas ce que vous devriez payer. Elle traite un coût déjà notifié comme une dépense à étaler, ce qui est du budget et non de la fiscalité. Pour tout ce qui touche au montant lui-même, c'est votre avis qui fait foi, et l'administration ou votre syndic qui répond aux questions.
Le changement à faire aujourd'hui
Sortez les deux documents, notez les deux totaux, créez deux enveloppes de provision et ajoutez leurs douzièmes à votre prochaine répartition mensuelle. Si vous venez d'acheter et que vous n'avez pas encore reçu d'avis, demandez au vendeur, à l'agence ou au syndic les montants de l'année écoulée : ils existent déjà et ils valent mieux que n'importe quelle estimation.
Questions fréquentes
Combien faut-il provisionner par mois ?
Le montant de votre propre avis divisé par douze, et le montant de votre propre appel de fonds annuel divisé par douze. Nous ne publions aucun repère chiffré : ces coûts dépendent du bien et de la copropriété, et toute moyenne serait fausse pour presque tout le monde.
Faut-il garder cet argent sur un compte séparé ?
Ce n'est pas obligatoire. Ce qui compte est que la somme soit nommée et qu'elle ne se confonde pas avec l'argent disponible du mois. Un livret séparé ou une enveloppe dans votre application remplissent la même fonction, tant que l'argent est là le jour de l'échéance.
Et si l'avis est plus élevé que ma provision ?
Payez l'écart depuis la marge ou depuis une autre enveloppe, notez le vrai montant, et recalculez la provision de l'année suivante à partir de ce nouveau chiffre. Une provision se corrige avec le dernier montant réel, jamais avec l'estimation de l'année précédente.
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